Vani: 3Bagno: 1m²: 75
Appartamento
Abitazione composta da un primo vano, adibito a cucina, al cui interno c’è un wc avente affaccio verso l’esterno e dotato di lavandino, wc, bidet, doccia e attacco lavatrice. Dalla cucina si accede poi al soggiorno, e a due camere da letto e Locale ad uso deposito di mq 41, locale garage di mq 24 adiacente all’abitazione con accesso dall’area di pertinenza esterna attraverso saracinesca
LOTTO UNICO
“formato da abitazione + garage + deposito e area pertinenziale circostante
distinti in Catasto Urbano del Comune di Bari come segue:
IMMOBILE 1: Foglio 74, particella 243, subalterno 6, z.c. 2, Cat. C/6, Cl. 3, mq.
24, R.C. € 125,50;
IMMOBILE 2: Foglio 74, particella 243, subalterno 5, z.c. 2, Cat. A/3, Cl. 2, vani
5, R.C. € 516,46;
IMMOBILE 3: Foglio 74, particella 243, subalterni 2 e 4 graffati, z.c. 2, Cat. C/2,
Cl. 2, mq. 41, R.C. € 136,86”.
L’immobile principale è costituito da un fabbricato riportato al catasto fabbricati del comune di Bari, al foglio 74 particella 243 sub 5. All’immobile si accede, da una strada comunale diramante direttamente dalla S.P. 236, di collegamento tra Bari e Bitritto. La strada che conduce all’accesso dell’immobile è completamente sterrata. Di qui attraverso cancello carrabile contrassegnato dal numero civico 126, si accede all’area esterna pavimentata del fabbricato.
L’immobile è accatastato con categoria A/3 (abitazioni di tipo economico), classe 2. L’accesso all’interno del fabbricato avviene dall’area pavimentata esterna verso l’interno attraverso una veranda completamente chiusa da vetrate in anticorodal e con copertura precaria in lastre di eternit.
Di qui si accede ad un primo vano, adibito a cucina, avente altezza pari a 2,25 m, quindi al di sotto delle altezze massime possibili per i vani aventi destinazione d’uso residenziale. Oltre la porta d’ingresso, la cucina ha un secondo affaccio verso l’esterno sempre all’interno della veranda precedentemente descritta. All’interno della cucina, c’è un wc avente affaccio verso l’esterno e dotato di lavandino, wc, bidet, doccia e attacco lavatrice. Dalla cucina si accede poi al soggiorno, dove si affacciano tutte le altre stanze. Il soggiorno ha doppio affaccio, il primo sullo spazio pertinenziale esterno d’ingresso, il secondo invece, sul terreno confinante. La prima stanza, una camera da letto doppia, ha affaccio sull’area pertinenziale ubicata nella parte retrostante l’immobile ed esposta ad est, così come la seconda camera da letto adiacente alla prima. Un’ultima porta fronteggiante quelle delle camere da letto, mette in comunicazione diretta il soggiorno con la veranda sopra menzionata. I pavimenti di tutti i vani sono in gres, come anche il rivestimento del wc. Le porte interne sono in legno. La maggior parte degli infissi sono in anticorodal con vetro singolo o doppio, non termicamente
efficienti. Il riscaldamento è stato realizzato con stufe manuali. Un solo split è presente nella zona soggiorno. Si rileva l’esistenza di un impianto termico con radiatori non funzionante. In bagno è ubicato lo scalda-acqua elettrico.
Adiacente all’immobile sopra descritto, vi è un locale garage accatastato al foglio 74 particella 243 subalterno 6. L’accesso al garage avviene unicamente dall’area di pertinenza esterna antistante l’immobile precedentemente descritto, attraverso saracinesca (foto 13-14). Dal locale garage si accede infine, ad un secondo locale ad uso deposito accatastato al foglio 74 particella 243 subalterno 2 e 4 graffati. Avente anche accesso dall’esterno su fronte strada. Oltre all’area di pertinenza ubicata nella zona antistante, è presente anche un’area di pertinenza retrostante gli edifici finora descritti, completamente incolta. Per quanto concerne gli impianti, l’impianto elettrico è vetusto e non a norma. Manca l’impianto di riscaldamento e non c’è attacco alla fogna pubblica.
In virtù di quanto rilevato in sede di sopralluogo del 14/10/2021, si precisa che gli immobili presentano piccole difformità localizzate principalmente sul blocco garage – deposito. Allo stato attuale infatti risulta che i due ambienti sono comunicanti, apertura non riportata nelle planimetrie catastali e inoltre nel locale deposito è presente una finestra esposta verso ovest. Infine risulta
difforme anche l’altezza interna del locale deposito che allo stato attuale non è sormontato da solaio paino di altezza pari a 2,95 m, come da planimetria catastale ma da un solaio inclinato avente latezza massima mari a 3,05 m e altezza minima pari a 2,70 m. Per quanto concerne l’area pertinenziale circostante, con particolare riferimento a quella retrostante, in virtù di quanto rilevato in loco e quanto emerso dall’analisi delle planimetrie e visure catastali,
è necessario segnare fisicamente in loco i confini reali della particella così
come riportati nei documenti catastali, rispettando il valore della superficie
catastale del lotto pari a 504 mq. Tutte le difformità indicate sono riportate
nelle tavole allegate alla perizia in atti.
A seguito di richiesta di accesso agli atti presentata all’ufficio tecnico del
Comune di Modugno, è stata recuperata la seguente documentazione
urbanistica attestante la realizzazione dell’immobile: Concessione edilizia in
Sanatoria del 10/07/2002 n. 110/2001, pratica n. 11586. Dal confronto tra il
rilievo e il progetto reperito in Comune allegato alla pratica di cui sopra, si
evincono piccole difformità del tutto uguali a quelle catastali già evidenziate
nel paragrafo sopra. Per quanto concerne la veranda all’ingresso, la
sanatoria della stessa non viene presa in considerazione dal CTU, in quanto è
una veranda precaria, realizzata senza il rispetto di alcuna normativa non solo
edilizia ma anche igienico-sanitaria. Della stessa quindi si evidenzia la
necessità della completa rimozione. Lo stato attuale dell’immobile, rilevato
durante il sopralluogo effettuato presuppone che lo stesso abbia bisogno di
importanti opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, per la
conservazione dello stesso e l’adeguamento alle normative vigenti. Per
quanto riguarda infine i confini del lotto, la situazione già esposta nel
paragrafo “Corrispondenza Catastale”, urbanisticamente risulta allineata.
Le difformità rilevate in sede di sopralluogo rispetto a quanto riportato in atti
possono essere sanate come di seguito specificato. Le difformità sono
localizzate principalmente sul blocco garage – deposito. Allo stato attuale
infatti risulta che i due ambienti sono comunicanti, apertura non riportata
nelle planimetrie catastali e inoltre nel locale deposito è presente una finestra
esposta verso ovest (vedasi rilievo planimetrico a seguito di sopralluogo).
Infine risulta difforme anche l’altezza interna del locale deposito che allo stato
attuale non è sormontato da solaio paino di altezza pari a 2,95 m, come da
planimetria catastale ma da un solaio inclinato avente latezza massima mari
a 3,05 m e altezza minima pari a 2,70 m. Per quanto riguarda la diversa altezza
riportata nel locale deposito, essa non rappresenta una difformità da sanare
urbanisticamente, in quanto l’altezza media risultante dal solaio inclinato
attuale è inferiore a quella autorizzata nella concessione in sanatoria e quindi
di fatto la volumetria del deposito realizzato è inferiore a quella autorizzata.
Tale difformità è da sanare a livello catastale. Per quanto riguarda le due
aperture non riportate nei documenti sia castali che urbanistici, esse possono
essere considerate appartenenti alla ristrutturazione edilizia. Sono sanabili con
SCIA in accertamento di conformità attraverso una sanzione pecuniaria
minima di € 516,00, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione
all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’Agenzia del territorio, che in
questo caso è nullo rispetto al valore attuale. Alla sanzione vanno sommati i
diritti di segreteria da allegare alla pratica, che secondo quanto stabilito dal
Comune di Bari, per la SCIA in accertamento di conformità sono pari a €
120,00. Inoltre va aggiunto il compenso professionale per la redazione della
pratica edilizia (compresa l’asseverazione dell’intervento) da parte di un
professionista abilitato per un totale di € 1.500. Successivamente si procederà
con la variazione catastale dell’immobile da consegnare all’ufficio tecnico
comunale. Tale pratica deve essere redatta da professionista abilitato e per
la stessa si stima un costo di € 500, escluso il deposito per la variazione
catastale di € 50,00. Per sanare quindi le difformità del lotto si stima un costo
di circa € 3.186.
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Aggiornato il 18 Marzo, 2024 alle ore 3:47 pm
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